农村房屋的买卖合同是否具有效力

  发布时间:2014-11-23 16:25:21 点击数:
导读:上海大律师网www.sh148.com.cn一、房地产权现状和农村宅基地使用权谈农村房屋买卖,首先要分析目前我国的房地产权现状,我国的土地所有权有二种所有制:国有和集体所有.所以任何单位和个人都无法取得土地所有权,且土

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一、房地产权现状和农村宅基地使用权 
谈农村房屋买卖,首先要分析目前我国的房地产权现状,我国的土地所有权有二种所有制:国有和集体所有.所以任何单位和个人都无法取得土地所有权,且土地所有权是不允许买卖的。而对于房屋是指建筑于地上的供人居住和从事营业或其他社会活动的建筑物,其总是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋,对土地的占有、利用在一定时期内已完成,以后主要表现为对房屋的占有、利用,故房屋和土地不可分及其占有的相排斥,事实上在两个所有权不一致时只能表现为一种占有使用。现实中土地所有权人使用他人所有的房屋,对房屋享有使用权,房屋所有权人失去占有使用房屋的权利这种情形很少见,这是由于购房、建房的目的所决定的。而拥有房屋的所有权而占有土地使用权的情况大量存在,如所有的私有建造(包括农村在宅基上建设的房屋)和商品房屋的所有权人,所以通常情形下,我国目前都是表现为房屋所有权人占有使用土地,而不是土地所有权人占有使用房屋。国家为了发展房地产也建立了国有土地使用权出让的有关法律法规,在日常中只要土地使用权还在使用期限内,应是地随房走,而当土地使用权使用期限已到,这时才有一个房随地走还是地随房走的问题。而土地使用权的有期限性,这就会发生土地使用权的有期限性和房屋所有权长久性冲突,导致不动产存在天然的缺陷[1],而农村宅基地上的房屋不存在这个问题,只要房屋存在,就可永久占有宅基地的使用权,除非房屋倒坍、灭失重新建造,则要审查使用人是否符合条件。 
宅基地使用权是用益物权的一种,为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权一般分为两种:农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区别在于:农村宅基地是与集体经济组织成员的资格是联系在一起的,在一定程度上,宅基地具有社会福利和社会保障的功能,而城镇宅基地则不具有这一特质。本文所讲的即是农村的宅基地及其上的土地。 
关于宅基地使用权的性质,我国学者大都认为,宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下的特点[2] 
1、农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说,农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员,每一个成员都有权以个人或者户的名义申请宅基地。 

2、宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权,首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地,权利人有权在宅基地上建屋和附属物。由于房屋可以继承所以宅基地使用权实质上也可以继承,因此宅基地使用权是一种无期限限制的权利。 

3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有效性,不可能给每个农村居民提供更多的宅基地,而每户申请到一处宅基地,即足以保证其基本的生活需要,如果允许申请多处,则将导致土地资源的浪费。 

从以上定义可知,不仅是农村村民所享有,也有极少数城市居民所享有,在宅基地上建造的房屋对于土地的使用权是永久占有的,所有地随房走是必然的,由于建造人对于房屋所有权的长久性,而房屋只要没有倒塌、灭失,即便申请人失去社员的资格,也是享有宅基地使用权的。
二、农村房屋买卖现状和法条分析 
目前,对于城市房地产买卖国家也出台了相关的法律法规来规范城市房地产的交易。相对于城市来讲,规范农村房地产的买卖的法律法规只有零星的几条,而发生在我们周围的农村房屋买卖的纠纷却是时有耳闻,这就给法院的判决带来了不便,也不利于交易的双方了解自己的权利义务。同时对于宅基地使用权不得转让而使农村房屋所有权人无法行使所有权中的处分权,让我们先来看看下面两个案例: 
11992年某城市居民向北京市顺义区后沙峪一村民赵某的丈夫购买了一处民房,由于赵某的丈夫是居民,赵某是农民,所以1993年宅基地确权时使用权人登记为赵某。这个民房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了城市居民。2002年赵某以未经其本人同意被丈夫私自出售房屋为由起诉这个城市居民,要求法院确认房屋买卖合同为无效合同,要对方返还房屋。一审法院审理认为,赵某是知道并同意其丈夫出售该房屋,该房屋买卖是意思表示真实,买卖合同有效,驳回赵某的诉讼请求。 

2、于某系城郊某村农民,其经有关部门批准在村里建了楼房一幢及两间厨房,该房屋的宅基地所有权属于村委会。被告诸某系城镇定量户口人员。2001年8月,于某得知诸某欲购房屋的信息后,请黄某作介绍人,向诸某售房,并给付了黄某中介费。同月25日,于某与诸某达成了购房协议书一份。该协议约定原告将楼房一幢及两间厨房等卖给被告,价款18万元;房屋的产权证和宅基地使用权证书由原告负责办理,被告预交房款10万元,余款8万元在两证交付后付清。该协议签订后,原告将房屋交给了被告,被告也实际给付了原告10万元,并住进了该房屋。后因土地管理部门和房地产管理部门拒绝办证,于某遂诉至法院要求判令其与被告诸某签订的房屋买卖协议无效,并责令各自返还财产,一审判决原告于某与被告诸某的买卖协议无效,同时判令被告将房屋返还给原告,并赔偿原告各项损失3750元,原告返还被告房款10万元。 

同样是城市居民购买农村房屋的纠纷,但法院有两种截然不同的判决,说明法律在购买农村房屋的纠纷中存在不同的看法,有关法律还不够完善。 
目前,我国关于农村房屋转让,主要依据的法条是《中华人民共和国土地管理法》第62条:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 
农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 
农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。 
62条可以看出这是对宅基地使用权的一种规定,且是针对农村宅基地申请及建房的规定,而此条中对于农村村民出卖、出租住房没有禁止性规定,只是说农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准,这是对一户只能申请一次宅基地的限制。从此条可以看出农村村民房屋是可以出卖、出租的。但此处表述是一户只能拥有一处宅基地,而事实是目前农村申请宅基地时对于你是否有宅基地会进行严格审查,对于目前一户拥有多处宅基地现实中已普遍存在,大多是申请建房后又继承房屋和购入房屋的,如规定一户只能拥有一处宅基地,那么使农民在继承权房屋遗产上存在矛盾,还有法院在执行时也对房屋很难拍卖,故在鄞州区法院执行农村的房屋拍卖时只要求是本村村民即可,所以这个规定如严格执行,可以说农村房屋是没有人可买的,如不是自住其价值不能实现的。 
63条:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 
从上可知,这条是针对建设用地来说,除了第二款规定外,农民集体所有的土地如果是为了非农业建设,就不得出让、转让或者出租,此款笔者认为不能否认农村房屋不能买卖,而宅基地建房屋是经批准的,所有权人依法转让房屋法律应是允许的。 
2条:中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 
从上面法条可知集体土地使用权可以依法转让,所以集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的。对于使用权是不是同意转让或转让给谁因是由土地所有权人决定,也就是说因由村集体决定,所以对于村民免费获得的宅基地使用权建房后转让房屋时涉及土地使用权移转的,必须附条件是肯定的,如经村集体同意,或免费改收费补交,至于购入房屋者不应有身份的限定。 
198217日《国务院批转<第二次全国农村房屋建设工作会议纪要>的通知》明确规定:“……社员建房和村镇建设用地,必须履行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地,社员可长期使用,所有权仍归集体,严禁买卖、出租和违法转让。” 

笔者认为这条规定是针对宅基地所有权严禁买卖、出租和违法转让。 
199956日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的第二条规定:加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业,因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的,应当严格依法办理审批手续。
此条也是针对禁止集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用地。对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的宅基地使用权的移转并没有禁止。 
农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 
此条应是明确规定居民不能向农民购买农村的住宅和使用集体土地建造,这同原城市的房屋农村户口不能购买的规定相类似,而以上的规定据合同法规定规定不能用来否定农村房屋买卖合同无效。 
2001831日《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》明确规定:“严格禁止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地,擅自转让、买卖的,土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续,并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。” 

《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定:“农村宅基地使用权的转移,必须经合法批准……未经审查批准,宅基地使用权不能随房转移给买主,房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。” 
以上这些规定笔者认为从物权的法理上分析都有其欠缺的一面,既然房屋的产权是村民所有的,建房也是经审批的,而宅基地所有权是村集体所有,一户只能一次申请,也就是说在房屋的自然寿命中法定占有宅基地的使用权是经审批的,所以宅基地使用权是依附于房屋上表现出来,所有权人不能单独行使占有土地,只能是地随房走,而现房屋赠与、买卖是对所有权的一种处分,是否有效笔者认为应按法律和国务院的法规,其他的规章和地方性法规都不能否认合同的效力。 
当然从这些从中央到地方的法律法规说明,政府是禁止农民的住宅向城市居民出售转让的,所以大多数的法院也是按照这个原则判令买卖无效。但从房地产权现状为土地使用权在法定的期限内表现为对房屋的占有使用,房屋所有权人有权处分房屋的所有权及买卖双方意思自治原则出发,判令买卖合同无效在城乡一体化的今天不是最好的解决办法。也不符《合同法》、《民法通则》关于合同无效的规定 
还有笔者认为在实际的操作中,严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租是不完全合理的。在第一部份笔者分析了在土地使用权有效期内,地随房走是我国现行法的一项基本原则,法律不能禁止农村私有房屋的转让,对于禁止单独宅基地使用权的转让是合理的,但对于建房后如果禁止宅基地使用权随房一起转让,从而禁止房屋的转让是法律依据是有欠缺的,把宅基地的使用权和房屋的所有权分离,国家或所有人控制对宅基地的使用权,但实际上却损害了村民对自己房屋的所有权的完全行使。地方政府严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租有其有利的一面,虽然宅基地使用权具有一定的身份性质,但笔者认为这里的身份主要是取得时的身份性质,这如城市居民取得房改房,经济适用房时需审批,而取得一定时间后允许上市交易,交易时有一定的附加条件。同样对于农村村民申请取得宅基地并建房后,对于房屋的所有应采完全权利的态度,应允许有条件转让。对此人们可能会担心一旦允许农村房屋可以向任何人转让,则宅基地就不再与农村集体的成员权联系在一起,这不符合宅基地使用权的固有属性,是没有必要的,因为国家规定了一户一次申请的原则,社员的身份属性主要在申请时体现出来,申请建房后强调房屋所有权完全行使的权利,只是转让时设定一定的条件,如需经村集体同意、征为国有土地、需补交土地费用等。我们也应该看到,如果不允许农村房屋转让,这会使得农村的不动产难以进入市场进行交易,使房屋的交换价值不能实现,在一定程度上会限制农民的融资的手段,甚至会阻碍农村经济的发展。尤其是现阶段,许多农民已经进城打工,在城里已经购置了房产,在农村的房屋已经闲置,如果不允许农民转让房屋,将会造成农村房屋的长期空闲,不符合物尽其用的原则。[3] 
三、目前在对于农村房屋买卖法律欠缺的情况下,农村房屋买卖应采有条件有效原则 
笔者曾经碰到过这样一个案子,一城市老妇购买了农村的民房用以养老,当地集体组织也是知道的,从没有反对过,从集体组织方面考虑认为宅基地使用权已给村民使用建房,村民卖房这是很正常的,但十几年过去了,法院却判令买卖合同无效。这使得老妇住了十几年的房子一转眼就不属于自己了,现在无家可归,境况十分可悲。所以,这样的规定不利于社会的稳定,会带来某些不安定因素,也违反了所有权人可行使房屋所有权处分原则,在没有改变宅基地所有权现状和对土地的占有和利用状况下,也违反了合同意思自治的原则,不管是买方还是卖方都不利,而对集体土地的使用权也没有实质的影响 
而农村房屋也应享有完全的物权,所谓物权,是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。物权本质上是一种支配权,是权利人对物的直接支配;它具有对抗第三人的效力。对房屋的所有权是属于物权的一种。从法理上分析,村民对其房屋具有绝对的支配权。但是,从实践上,村民对其房屋并没有享有该种权利,这对村民是很不公平的。同时,按照意思自治原则,对于买卖合同,以双方意思达成一致为准。但是,在农民房屋转让的问题上,并没有采意思自治原则。这些与法理上相悖。 
在这里,土地和房屋是两个物,只是因为土地和房屋自然上的不可分,法律才创制了房屋所有权人享有土地使用权,并使两权主体一致,以简化因房屋与土地权利不一致带来的麻烦和不便。这样,虽然房屋和土地是相互独立的物,但土地和房屋使用权的一体性,使我国的房地产权也一体化。由此便创立了土地使用权随房屋的处分而处分,即地随房走和房屋随土地使用权的处分而处分,即房随地走这两个原则。[4] 
宅基地所有权属农村集体经济组织所有,其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人,有权在取得的土地上享有占有、使用的权利,可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地,但如果使用权人在宅基地上以建造了房屋,房屋的所有权的完整权能属于宅基地的使用权人。此时,房屋的所有权与土地的使用权分属不同的权利主体,双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协,或者地随房走或者房随地走。在我国,城市和农村私有房屋的宅基地均不得单独转让,故此在这里只存在地随房走的现象。 
如果只能允许房随地走,那么村民因不享有土地的使用权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利,而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地上使用权人欲走出农村,到外面的世界开辟一番事业,其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑,这使其权利的行使很不充分。如果允许地随房走,即村民有权出售住房,村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍,此举并不影响集体经济组织对土地享有的所有权。宅基地一旦划拨给村民使用,集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时,仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体,村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益,他只能获得出售建筑物的利益。因此,对集体经济的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许村民房屋自由转让,将使村民的房屋发挥最大的效用。 
据《人民日报》报道,根据最新出台的苏州市农民宅基地转让相关条例,苏州将允许农民住宅有条件转让。报道说,作为全国首创的重要举措,苏州农民进城后,农宅将可以转让、出售。日前,苏州各乡镇正紧锣密鼓,成立农民住宅置换中心。届时,农民宅基地将可通过住宅置换中心自由转让。苏州土地部门负责人介绍说,制订这一政策的主要目的是推动苏州农村的城市化进程。长期以来,农村住宅一般只有宅基地使用证,土地属集体所有。由于农村住宅缺少土地证、房产证,交换一直存在着困难。农民进城后,原先的住宅要么转让给属于同一集体组织的农民,要么就只有空置。这样做的后果是:一方面,城市居民或外来者根本无权购买农民房,另一方面,也导致农村住宅价格低廉,一定程度上影响了农民进城购房、定居的速度。 
因此,苏州的作法是,对城市规划以确定为居住区范围内的农民宅基地,将由政府确权或征为国有土地,土地上的农民住宅则纳入城市私房管理,只要补交土地出让金,这些农宅就可以进行房产交易。而在各乡镇,则将成立农民住宅置换中心,进城农民的住宅可由中心预付一定住房交易款后收购储备后进入市场。 
这样做的好处是城里人有了在农村买房的可能,也将大幅提高苏州农宅价格,让农民也享受到城市化的成果。[5] 
因此,笔者也想从法理和目前现有法律法规阐述一下自己的拙见,认为农村房屋产权登记、买卖一是应尽快完善立法,在今年的二会上已有委员提出这个问题,二是在目前没有法律禁止转让的情况下采有条件有效为妥,具体的设想如下: 
1、尽快完善立法,规定农村房屋可自由买卖的办法。对于一户只能拥有一处宅基地修改为在没有宅基地的情况下一户只能申请一处宅基地,宅基地使用不是永久的,为房屋的寿命内(或规定年限如70年),房屋到塌或灭失重建时重新申请批准(目前农村重建房屋也是要批准的),放宽农村房屋买卖时宅基地使用权在房屋自然寿命内(或规定年限70年)随房移转的条件。 

2、参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条:城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该国有土地的使用权方可有偿出让。所以,可以对城市规划以确定为居住区范围内的农民宅基地,由政府确权或征为国有土地,交纳土地出让金,进入市场交易。 

3、目前在没有法律和国务院法规对农村房屋转让没有禁止性规定的情况下,法院不宜对已交房付款并订有买卖契约的,应认定为合同有效为好,特别是对于经村集体组织同意备案的应为有效,对于宅基地建房后出售的可规定村民转让其房屋必须经村集体组织同意,并规定一定的转让年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条根据土地的用途对各类用途的使用权最高年限作了规定,居住用地为70年。所以转让也应参照从审批建房开始起算70年为其年限。如享有原宅基地的村民已经使用了20,那么买方所享有的期限则为50年。同时对于原免费的可考虑收取一定的使用费。

者:   华天成律师事务所高级合伙人牛方兴律师

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