公有住房 合用部位发生争议如何处理?

  发布时间:2014-8-11 16:49:06 点击数:
导读:上海大律师网www.sh148.com.cn答:公有房屋的合用部位是指两个或两个以上承租人有共同使用权的天井、晒台、园地、灶间、卫生间等部位。承租人对合同部位的使用产生争议的,出租人应当会同有关部门在30日内协调处理,


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上海牛方兴律师解答:

公有房屋的合用部位是指两个或两个以上承租人有共同使用权的天井、晒台、园地、灶间、卫生间等部位。承租人对合同部位的使用产生争议的,出租人应当会同有关部门在30日内协调处理,并出具书面意见。

除恃强占用和任意占用合用部位,影响相邻承租人正常使用的应予调整外,一般应维持争议前的使用状况。原使用部位较大的承租人承租权转让、交换等迁出的,出租人可适当调整合用部位的使用。

房改房继承所涉权属的认定及处理

裁判要旨

职工住房制度改革中的房改房在发生权属变更时,基于被继承人而享有或派生的购房权利,也应纳入遗产范围。

案情

原告姚敢蓉与被告姚贵荣及第三人姚忠稳、姚忠英、姚世荣、姚连荣系姐妹关系。其父亲姚名腊、母亲王玉英生前均系湖北省轻工业机械厂(以下简称省轻机厂)职工。1980年,省轻机厂将坐落于武汉市武昌区团结路95单元房屋一套(建筑面积64.94平方米,以下简称讼争房)分配给姚名腊、王玉英夫妇居住使用。姚贵荣结婚时因军婚无房,故与其父母共同居住在讼争房内。1992416日,姚名腊去世。199712月,省轻机厂进行住房改革,将自管公有住房出售。王玉英于19971221日向省轻机厂缴纳7544元购买所住房屋70%的产权。199818日,王玉英去世。20018月,省轻机厂进行第二次房改,姚贵荣因住在讼争房内,且系省轻机厂职工,故向省轻机厂缴纳4512.60元,购买其父母住房30%的产权。同年底,省轻机厂将讼争房产权证发放给姚贵荣,该房权利人登记为姚贵荣。2003年,因姚贵荣另购房屋,原告姚敢蓉随即要求姚贵荣腾退该房。为此,双方为该房权属发生争议并诉至法院。

裁判

依照继承法第十条、第十三条第三款的规定,一审法院判决如下:一、坐落于武昌区团结路9号旧5层楼5单元建筑面积64.94平方米的房屋的所有权,由原告姚敢蓉、第三人姚忠稳、姚忠英、姚世荣、姚连荣各享有9.52平方米,被告姚贵荣享有17.33平方米。二、原告姚敢蓉、第三人姚忠稳、姚忠英、姚世荣、姚连荣于本判决书生效之日起十日内各向被告姚贵荣支付购房款451.26元。三、被告姚贵荣于本判决书生效之日起十日内向原告姚敢蓉支付房租补偿金1200元(租金按每月50元共计24个月计算)。四、驳回原告姚敢蓉的其他诉讼请求。一审宣判后,姚贵荣不服,以争议房屋中的另30%产权份额不属母亲王玉英的遗产范围,系自己购买应属自己所有等为由,向武汉市中级人民法院提起上诉。2006810日武汉市中级人民法院判决:驳回上诉,维持原判。

评析

本案中涉及的房改房系通过职工依政策规定缴纳一定数额的资金而发生权属性质变更的房屋。即企业单位(指单位自管房)对职工的福利房享有100%的产权份额,企业单位与职工对福利房享有一定比例的产权份额(职工通过缴纳一定比例房款,对房屋产权占有60%70%的份额,企业单位占40%30%的份额),职工对所分配房屋享有100%的产权份额(职工通过再补交一定比例房款)。本案争议的焦点在于第二次房改时购买的30%的产权是否属于遗产范围。

从本案情况分析看:

第一,房改房具有专属性和财产性的法律特征。福利房具有福利性和专属性,产生于我国计划经济时期。随着住房制度的改革,其财产性逐渐显现。所谓专属性,是指分得福利房的人须是所属单位具备一定资格条件的职工,亦即特定性。所谓财产性,是指分得福利房的人因对该房享有永久的廉价承租权而间接(变相)享有的经济利益,亦即福利。因此,对福利房的承租权,具有专属和财产的特定性,它有别于一般意义上的房屋承租权。本案讼争房原系省轻机厂作为福利房分配给所属职工姚、王夫妇承租使用。因此,姚、王夫妇生前对讼争房享有特定的承租权。

第二,被继承人享有对特定承租权所具有的专属财产权利。本案中,第一次房改时,根据房改政策,被继承人王玉英基于对讼争房享有特定的承租权,而作为特定购房对象购得70%的产权份额。因此,第一次房改后,王玉英对讼争房享有70%的产权份额,同时,对另30%的产权份额仍享有特定的承租权。王玉英死亡时,讼争房尚未进行第二次房改。因此,继承开始时,依据我国继承法的规定,讼争房的70%产权份额属王玉英的遗产范围。那么,剩下的30%的产权份额是否纳入遗产范围呢?从法律性质看,王玉英生前对30%的产权份额享有特定的承租权,对福利房的这种特定承租权具有身份的专属性和福利的财产性,这种特定承租权亦即具有专属的财产权利。法律规定,遗产是以财产和财产权利为标的。因此,王玉英对30%的产权份额享有的专属的财产权利亦应纳入其遗产范围考虑(因为该项专属的财产权利基于福利性,抽象且不具体,并有待转化,系特定过渡时期的产物,故称纳入遗产范围考虑)。

第三,特定房改房的承租权纳入遗产范围的法律依据。对于房屋承租权,我国继承法目前尚无明确规定可以继承。传统意义上,专属于已故公民生前对公共财产的使用权,不得作为遗产继承。但是特定的房改房与此不尽相同,它系我国房屋制度改革时出现的房屋性质变更过程中的特定房屋。基于对该类房屋享有的特定承租权,可在一定条件下(房改时缴纳一定比例的购房款)变更为所有权。因此,由于特定的承租权含有专属的财产权利,特定的承租权人可期待通过房改(缴纳一定比例购房款)取得房屋所有权。我国继承法第二条第一款及第一款第(六)项规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:公民的著作权、专利权中的财产权利。由此可见,财产权利性是遗产可继承性的关键。期待权是成立条件尚未完全具备,但将来可以或有可能完全具备的权利。这种权利虽然并未被权利主体所实际取得,但其将来可以或有可能取得。因此,取得他项权的期待权同样具有可继承性。故而,本案中,将特定承租权的财产权利,以及基于该权利所具有的期待权(即补交购房款的权利,从而取得房屋所有权)纳入遗产范围,是具有一定法律理论依据的。因此,在其他权利人未明确放弃该项权利的情况下,权利人之一的姚贵荣独自行使该项派生的购房权利,显然侵害了其他权利人的利益。其所交购房款应视为垫资,可由其他权利人按继承该房的份额比例给付姚贵荣。

本案二审案号为[2006]武民终字第1

经济适用房转让需要注意哪些事项?

经济适用房是政府为了解决中低收入家庭住房问题的产物,享受免交土地出让金以及减免相关税费等优惠政策,虽然已购经济适用房与商品房一样,拥有完全产权,可以直接在市场上交易,但是由于当初建造经济适用房的政策性目的在于照顾中低收入群体,所以,已购经济适用房在出售时,仍受到一定限制。

1、最重要的是对年限的限制

根据七部委联合发布的《经济适用住房管理办法》第三十条规定:"购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。"各地对此又分别做出更为具体的规定,以北京为例,《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》(2008.4.8,下称《通知》)规定:"已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价格上市出售,确需出售的,产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请,由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人(购房人须按照有关规定,已办理经济适用住房的购买资格审核手续),由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。"可见,已购经济适用房能否上市要看其取得契税完税凭证或房屋所有权证"是否满5",也就是说,按现行政策,未满5年的经济适用住房不能上市交易,原则上只能由政府回购。

2、对按原价出售已购经济适用住房的限制

以北京为例,已购经济适用住房家庭按原价出售住房的,产权人应向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请,并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料;区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人(购房人须按照有关规定,办理了经济适用住房的购买资格审核手续);购房人查验房屋和相关资料后,与产权人签订购房合同,支付购房款,区县住房保障管理部门登记买卖双方信息,出具相关证明;买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料,向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。

3、对按市场价格出售已购经济适用住房的限制

以北京为例,符合满5年条件,按市场价格出售已购经济适用住房和按市场价格出售已购商品房不同,交易双方(尤其是出卖人)须履行特殊义务,即需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同、身份证、户口本等材料到房屋所在地房屋管理部门办理交易、产权过户手续,产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下,已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格(以下简称指导价格)的,按指导价格计算价差。

需要注意的是,《通知》发布之前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售,符合满5年条件,按市场价格出售的产权人是按出售价格的10%补交土地收益等价款。如出售价格低于地区指导价格按指导价为基数计算应补交的土地收益等。

 

上海牛方兴律师:13918656196  

 



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